Lexikon

Verkehrswert

Der Begriff Verkehrswert oder Marktwert kommt aus dem Immobilienbereich. In Deutschland ist der Verkehrswert einer Immobilie in§ 194 BauGB definiert. Bezogen auf einen Stichtag wird der genaue Preis im geschäftlichen Bereich ab diesem Zeitpunkt genau ermittelt.

Bei dem Verkehrswert handelt sich um den Preis, welcher sich ab einem genauen Zeitpunkt für eine Immobilie ergibt, der auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist. Zuständig für die Ermittlung des Verkehrswertes ist der Gutachterausschuss ermittelt. Das Gutachten des Verkehrswertes kann den Eigentümer, die Gläubiger einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld, die Behörden nach dem Baugesetzbuch und die Gerichte betragen. Bei den jeweiligen Gutachterausschüssen werden spezielle Kaufpreissammlungen eingerichtet.

Es gibt mehrere Hinweise zur Feststellung des Verkehrswertes, die die rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Objekts betreffen. Weiterhin bestimmt die sonstige Beschaffenheit der Immobilie und die Lage des Grundstücks die Wertermittlung mit. Die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers spielen dabei keine tragende Rolle, da sie den Verkehrswert nicht betreffen. Im Europäischen Recht wird der Begriff Verkehrswert durch den Begriff Marktwert ersetzt.

Drei verschiedene Verfahren zur Verkehrswertermittlung

Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist die Grundlage vor allem der materielle Wert. Weiterhin kann der Verkehrswert anhand von drei unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren bestimmt werden. Die drei verschiedene Verfahren zur Verkehrsermittlung sind folgende Verfahren: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches oder wie viele Verfahren zur Verkehrsvermittlung letztendlich verwendet werden, ist von der Immobilie abhängig.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist das am häufigsten verwendete Wertermittlungsverfahren, welches auch zum kompliziertesten Verfahren gehört. Diese Verfahrensverwendung findet meistens bei den eigengenutzten Einfamilien-, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen statt. Der Objektwert wird getrennt vom Grundstückswert bei dem Verfahren ermittelt.

Bei der Sachwertermittlung der Immobilie wird der Objektwert getrennt vom Grundstückswert ermittelt. Umstände, wie Schäden oder Sanierungsbedürftigkeit fließen bei der Wertermittlung mit ein und mindern diesen entsprechend. Der Grundstückswert wird anhand der Bodenrichtwerttabelle der jeweiligen Region ermittelt und gibt den Gesamtsachwert der Immobilie.

Das Ertragsverfahren

Das Ertragswertverfahren wird nur bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien verwendet. Der Ertragswert ist bei diesen Objekten ist die Basis für die Ermittlung des jeweiligen Beleihungswertes. Der Ermittlungswert resultiert sich aus dem fortwährenden erzielbaren jährlichen Reinertrages, der sich wiederum aus den Gesamtmieteinnahmen eines Jahres abzüglich der Bewirtschaftungskosten (wie den Betriebs- und Verwaltungskosten) errechnet. Der endgültige Gebäudeertragswert ergibt sich, indem der Reinertrag mit der Restnutzungsdauer der Immobilie multipliziert wird.

Vergleichswertverfahren

Das Verfahren gilt als wirklichkeitsnah und wird vor allem bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet. Als Grundlage werden gleichsetzende Grundstücke mit ähnlichem Zustand und gleicher Lage eingesetzt und genormt. Voraussetzend ist hierfür, dass es eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten gibt. Bei Immobilienmarklern ist das Vergleichswertverfahren äußerst beliebt um den jeweiligen Verkaufspreis einfach zu ermitteln. Denn das Vergleichswertverfahren bildet den am Markt erzielbaren Preis äußerst genau wieder.

Der definitive Kaufpreis

Der definitive Kaufpreis, welcher zum Ende gezahlt wird, fällt oft vom eigentlichen Sachwert und dem daraus resultierenden Verkehrswert ab. Ursache hierfür ist die Differenz zum Verkehrswert. Die Verkaufspreise werden so häufig auf Verhandlungsbasis ausgeschrieben. Wer den Verkehrswert kennt hat somit klare Vorteile, sodass der Zustand der Immobilie voraussehend eingeschätzt werden kann. Zu diesem Zweck sind unabhängige Sachverständige auch besonders hilfreich.

Beispiel

Ende 2002 hat sich Dr. Wenk aus dem Berufsleben zurückgezogen. Seine erfolgreiche Zahnarztpraxis hat er verkauft. Die Praxisräume werden für monatlich 2.100 EUR an den Nachfolger vermietet. In die Berechnung seines Veräußerungsgewinns muss Dr. Wenk die Entnahme des Immobilienteils mit den bisherigen Praxisräumen einbeziehen. Den Verkehrswert dieses Immobilienteils kann er dabei mit folgender Rechnung schätzen: 2.100 EUR x 12 Monate = 25.200 EUR x 15 = 378.000 EUR.


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