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Jamal El Mallouki ist der Vorstandsvorsitzende des Crowdfunding-Verbands

Bislang ist der Markt für Crowdinvesting-Plattformen in Deutschland noch überschaubar. Nur ein Segment verzeichnet hier steigendes Wachstum: Bauprojekte. Mehr als die Hälfte der Gelder flossen im vergangenen Jahr in den Bau neuer Immobilien, mit steigender Tendenz. Doch nun denkt die Bundesregierung darüber nach, genau diesen Bereich strenger zu regulieren.

Ganz konkret überlegt die Regierung, die Gesetze so zu ändern, dass die Crowdfinanzierer für ihre Projekte einen Prospekt erstellen müssen, also ein umfangreiches Dokument. 

Mit dieser Prospektpflicht will die Regierung Kleinanleger schützen und darauf hinweisen, dass die Gefahr einer Preisblasenbildung auf dem Immobilienmarkt besteht. Würde diese Blase platzen, wären einige Anleger ruiniert. Trotzdem reagieren die Crowdinvesting-Plattformen alarmiert. Hier erzählt Jamal El Mallouki, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Crowdfundingwas eine Prospektpflicht für Immobilien-Plattformen wie Exporo, Zinsland und Zinsbaustein bedeuten würde.

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Warum sprecht Ihr Euch gegen eine Prospekt-Pflicht aus?

Wir sind nicht per se gegen einen solchen Prospekt. Er besteht ja aus einem zwischen 100 und 150 Seiten dicken Magazin, das Risiken bei einem Investment beinhalten soll, ebenso wie den Geschäftsplan und die Bedingungen. Das ist grundsätzlich sinnvoll. Allerdings lohnt er sich unserer Meinung nach erst bei einer Projektgröße ab fünf Millionen Euro. Für alles darunter ist er einfach zu teuer. Gerade für Immobilien-Plattformen wäre eine niedrigere Prospektpflicht sehr kritisch, ihr Geschäftsmodell wäre nicht mehr tragbar. Sie stehen dann vor dem Aus. 

Wieso eigentlich? Es klingt nicht so teuer, einen Prospekt zu erstellen – zumindest nicht im Vergleich zu einem Immobilienbau.

Prospekte sind sehr formalistisch aufgebaut. Sie zu erstellen, ist aufwändiger, als man auf den ersten Blick denken mag. Dafür müssen spezialisierte Anwaltskanzleien beauftragt werden – und das geht ins Geld. Außerdem zahlt man noch mindestens 8.000 Euro für die Bafin, damit die das Dokument prüft. 

Wie teuer ist so ein Prospekt insgesamt?

Wir rechnen mit Kosten zwischen 50.000 und 70.000 Euro pro Prospekt. Dazu kommen noch laufende Kosten von 15.000 bis 20.000 Euro im Jahr. Wenn ein Immobilien-Projekt auf sieben Jahre angelegt ist, kommen so schnell Kosten im sechsstelligen Bereich zusammen. Das macht bei einem Emissionsvolumen unter fünf Millionen kaum noch Sinn.  

Kann man die Kosten nicht auf die Anleger umlegen?

Ja, aber die Kosten entstehen, bevor ich einen Cent eingenommen habe. Wenn man als Unternehmen beispielsweise 500.000 Euro Kapital aufnimmt und davon dann 100.000 Euro für den Prospekt weggehen, ist das für manchen Anleger nicht tragbar. Außerdem profitieren die meisten noch nicht mal von so einem Prospekt. 

Mit der Prospektpflicht will die Regierung die Kleinanleger schützen. Sie sieht die Gefahr einer Überbewertung von Immobilien durch die Crowdfinanzierung und will entgegenwirken. Das klingt erstmal sinnvoll. 

Ich kenne diese Argumentation auch, aber sie ist falsch und irreführend. Richtig ist, dass die Immobilienschwarmfinanzierer im Regelfall den Neubau von Immobilien finanzieren und damit das Angebot für Wohnraum ausweiten. Sie wirken also sogar preishemmend für Wohnraum. Wenn man einen kleinen Betrag in ein Immobilienprojekt investiert, wird man nicht den Prospekt nutzen, um das Unternehmen zu verklagen, wenn etwas schief läuft. Das steht ja in keinem Zusammenhang. Die Anleger gehen vielmehr auf die Webseite, schauen dort, was andere Nutzer gefragt haben und was das Unternehmen geantwortet hat. Darauf achten sie. 

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Was sind eure Forderungen?

Bei Investment-Projekten bis zu fünf Millionen Euro sollte man gar keinen Prospekt brauchen und bis zu acht Millionen Euro einen vereinfachten. Außerdem sollte die Regel nicht nur in Deutschland gelten, sondern in der gesamten EU. Wir brauchen Planungssicherheit und damit letztlich europaweite einheitliche Regelungen für Schwarmfinanzierungen auf alle Vermögensanlagen und Wertpapiere. Auch davon erhoffen wir uns eine Lockerung auf dem deutschen Markt.

Und zum anderen soll die Bundesregierung ihr Kleinanlegerschutzgesetz überarbeiten und dabei die Schwarmfinanzierung nicht weiter einschränken. Derzeit gilt, dass ein Investor maximal 10.000 Euro anlegen kann – eine vergleichsweise geringe Summe für einen Business Angel. Wäre sie höher, wäre das Investment attraktiver für zahlungskräftige Business Angels. Sie würden nicht nur ihr Kapital, sondern auch ihre Expertise einbringen – und davon profitieren letztlich alle. 

Jamal, danke für das Gespräch!

Bild: Jamal El Mallouki