Colliers International - Vermieter Startups Gründer

Marcus Lehmann ist Director Letting beim Immobilienberater Colliers International in Berlin, der bekannten Startups wie Zalando, JUNIQE, Lesara oder Fyber Büros vermittelt hat. Im Interview erklärt er, wie der aktuelle Mietmarkt in den Großstädten Deutschlands aussieht, was Vermieter mittlerweile alles verlangen, worauf Gründer Wert legen – und worauf sie sich in Zukunft einstellen müssen.

Die Bürosuche ist ja für viele Startups inzwischen ein echter Krampf. Wieviel Zeit sollten sie für dieses Vorhaben einplanen?

„Je nach Größenordnung und Region sollten Startups für die Suche zwischen vier und zehn Monate anberaumen. Bei Startups mit einer absehbar wachsenden Mitarbeiterzahl können neue Büros schnell zwischen 3.000 qm und 5.000 qm groß werden – hier sollten etwa anderthalb Jahre eingeplant werden, denn solch eine riesige Fläche muss man erst einmal finden.“

Gründer sollten sich vor der Suche über den Markt informieren, damit sie nicht viel zu viel zahlen. Wo finden sie denn Informationen zu aktuellen Preisstrukturen?

„Da gibt es mehrere Möglichkeiten. Wir selbst sind ja auf genau das spezialisiert und bieten Startups eine kostenfreie persönliche Beratung, wie es auch Banken tun. Unsere Research-Abteilung veröffentlicht zudem quartalsweise die neuesten Entwicklungen am Markt und informiert über Mietpreise, Mietzinsen, Leerstände etc. Wir tauschen hierfür unsere Deals immer auch mit anderen großen Marktteilnehmern aus, um zu hinterfragen, was es mit den hohen Preisen oder Flächenberechnungen auf sich hat. Hilfreiche Auskünfte erteilen natürlich auch Wirtschaftsförderungen oder Online-Immobilienportale – dies aber meist nicht so dezidiert.“

Frankfurt (37,50 €/qm), München (35 €/qm) und Berlin (28,50 €/qm) belegen momentan die Pole Positions der Büromieten. Wie lassen sich preisliche Unterschiede erklären?

„In München wird beispielsweise nach BGF gerechnet: Das bedeutet, man misst von Außenwand zu Außenwand. Das sind dann 15 bis 18 % mehr Fläche, die der Kunde mietet – obwohl er diese gar nicht nutzt. In Berlin hingegen wird nach Gif gerechnet, das ist mieterfreundlicher. Zudem kommt Berlin von einem niedrigeren Preisniveau als es in Frankfurt oder München der Fall ist. Ende dieses Jahres wird in Berlin wohl übrigens auch die 30-Euro-Grenze geknackt, für nächstes Jahr erwarten wir, dass die Preise nochmals um 7 bis 10 % steigen. Es gibt ja keine Mietbremse bei Gewerbeflächen.“

Colliers International - Durchschnittsmieten

Durchschnittsmieten in sieben Großstädten Deutschlands (Stand 2016/2017)

Vor allem in Berlin wird der verlangte Mietpreis von vielen jungen Gründern als unverschämt empfunden. Wie gehen die meisten da nun vor?

„Wir haben es gerade in Berlin mit dem klassischen Preistreiber zu tun: Wenig Angebot, hohe Nachfrage. Junge Startups müssen natürlich auf die Kosten achten. Doch der Büroleerstand von derzeit 2,7 % lässt ihnen da einfach keinen großen Spielraum. Wir erleben es oft, dass sich potenzielle Mieter überbieten und die Preise um ein bis zwei Euro pro Quadratmeter nach oben treiben, um ein Büro zu bekommen. Auch hinterlegen Startups manchmal eine Kaution von sechs oder 12 statt drei Monaten: Denn so hat der Vermieter mehr Absicherung, wenn er beispielsweise mit Investoren spricht und das Objekt verkaufen möchte. An den Preisen können wir zwar nicht rütteln – aber wir haben einen umfassenden Marktüberblick, gute Kontakte in die Branche und wissen, welche Vermieter gegebenenfalls problematisch werden könnten.“


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Durch den derzeitigen Vermietermarkt haben Startups also wenig Handlungsspielraum – trotzdem entscheiden sich viele für ein eher teures Büro. Warum?

„Wir machen die Erfahrung, dass die Mitarbeiter von Startups eher länger arbeiten beziehungsweise nicht an klassische Arbeitszeiten gebunden sind. Dementsprechend möchten sie zwischendurch öfter mal rausgehen, um Dinge zu erledigen oder etwas Nettes zu essen. Gründer haben zudem viele wichtige Termine, die oft im Stadtkern stattfinden. Da haben Lage, Infrastruktur und Verkehrsanbindung im Endeffekt einen höheren Wert als eine preisgünstige Bürofläche. Darüber hinaus identifizieren sich auch nur wenige Startups mit Neubauten aus Glas oder Stahl, die meisten wollen eher in ein Loft oder eine kleine Altbau-Etage.“

Wie sieht es denn gerade mit den Neubauten aus?

„Das ist die andere Seite: Es wird gerade nicht sehr viel fertiggestellt. Nach der Krise 2008/2009 hat man neue Absicherungsregelungen für Banken festgelegt. Projektentwickler starten ein Bauvorhaben jetzt erst mit einem bestimmten Grad der Vorvermietung (circa 40 bis 50 %), sonst finanzieren die Banken das nicht.“

Im Gegensatz zum Wohnmietrecht gibt es bei Gewerbe wenig Regulierung. Wie sehen hier die momentanen Entwicklungen aus?

„Vermieter stellen immer öfter die Bedingung, dass der Mieter mehr Fläche anmieten muss. Wir hatten mal ein Startup, das zwei Flächen anmieten musste, um die Fläche überhaupt zu bekommen. Die zweite Fläche vermietet es jetzt unter. In dem jetzigen, seit knapp zwei Jahren bestehenden Vermietermarkt machen es sich die Vermieter leider etwas leicht. Sie suchen sich den besten Interessenten aus, also denjenigen mit der besten Bonität, der am wenigsten Kosten verursacht. Ein paar Monate alte Startups mit einer UG fallen da oft raus, weil sie mit anderen Interessenten, die bereits Umsatz machen, nicht mithalten können. Das hat natürlich nichts damit zu tun, dass es ein schlechtes Startup ist – aber es ist eben mehr Risiko für den Vermieter, der die Szene wahrscheinlich auch nicht so gut kennt.“

Last but not least: Was sollten Gründer generell bei der Bürosuche beachten?

„Vermieter schauen immer, wie ein Startup aufgestellt ist. Welche Investoren stehen dahinter? Wie sieht es mit der Bonität aus? Gerade die Pflege von Bonitätsauskünften ist wichtig, denn Vermieter wollen sehen, dass ein Mieter es schafft, die nächsten Jahre Miete zu zahlen. Hier müssen Gründer unbedingt beachten, dass sie ihre Bonitätsauskunft regelmäßig aktualisieren. Wenn sie stark gewachsen sind, ein neues Büro benötigen und einen Vermieter mit entsprechenden Infos kontaktiert haben, zieht dieser sich vorab immer eine Kreditreformauskunft. Wenn da nur die beiden CEOs drinstehen und keine BWA – die vielleicht sogar sehr gut war – steht man erstmal schlecht da. Das aufzuarbeiten kann zwei Wochen dauern, und das wiederum kann schon zu lang sein, denn es sind ja auch noch andere Interessenten da.“


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Marcus Lehmann von Colliers International
 

 

 

 

Marcus Lehmann
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