Das Apartmenthaus „Castell Deutz“ in Köln-Deutz liegt in Laufnähe zur Kölner Messe, auch für einen Abstecher in die Kölner Altstadt müssen die Mieter nur kurz über die Deutzer Brücke laufen. Das ehemalige Seniorenstift wurde vom deutschen Ableger des luxemburgischen Investmentfonds Aviarent Capital Management zu „hochwertigen“ Appartements umgebaut, auf der Webseite wirbt der Anbieter mit modernen Küchen, Highspeed-Internet, Parkplätzen und Hausmeisterservice.
Das klingt teuer – zu teuer für viele der Studenten, die Zielgruppe des Angebots sind. Wer einen Blick auf die Google-Maps-Seite des „Castell Deutz“ wirft, entdeckt Bewertungen, die verdächtig wie die eines Hotels aussehen: Auf Spanisch bedankt sich „Joseba“ mit fünf Sternen: „Sehr bequeme Betten, alles da um ein paar Tage zu verbringen.“
Der Schein trügt nicht, bestätigt Josef Ludwig gegenüber Welt: „Insgesamt 18 Wohnungen des ,Castell Deutz‘ wurden ohne Genehmigung der Stadt als Ferienwohnungen auf Airbnb angeboten.“ Ludwig leitet das Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln, er muss die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln durchsetzen. „Als erstes Bußgeld haben wir 3.000 Euro pro Wohnung verhängt, aber das Verfahren geht weiter.“ Aviarent erklärte auf Anfrage, ein Mieter habe die Wohnungen ohne Erlaubnis auf Airbnb angeboten, man versuche, ihm nun per Zwangsräumung beizukommen. Amtsleiter Ludwig will nun die Wohnungen so schnell wie möglich wieder „dem freien Wohnungsmarkt zuführen“.
Freie Wohnungen in deutschen Großstädten sind ein knappes Gut, steigende Mietniveaus und die wachsende Popularität von Ferienplattformen der Sharing Economy zwingen die Lokalpolitiker zum Handeln: Wer illegal vermietet, muss mit Besuch städtischer Ermittler rechnen. Die Stadtverwaltungen reagieren aktuell harsch auf die Ferienvermieter ohne Zulassung.
Sie verhängen Bußgelder in fünfstelliger Höhe. Doch aktuelle Zahlen, die die Ferienimmobilienmarkt-Analyseplattform AirDNA für Welt zusammengestellt hat, zeigen: Noch steigt die Zahl dauerhaft verfügbarer kompletter Wohnungen auf Plattformen wie Airbnb weiter an. Das Geschäft ist für viele Vermieter scheinbar zu attraktiv. „Wir haben gerade neun neue Stellen hinzubekommen. Insgesamt kontrollieren nun 14 Mitarbeiter, ob Wohnraum in Köln für die Vermietung auf Homesharing-Plattformen zweckentfremdet wird“, erklärt Ludwig.
Schärfere Regeln auf dem Vormarsch
Bei der Durchsetzung ihrer Verbote zögern die Städte nicht: Auf Anfrage von Welt legten Berlin, Köln und München aktuelle Bußgeldstatistiken vor, Frankfurt und Hamburg konnten noch keine Zahlen nennen. München verhängte 2015 erstmals Bußgelder in Höhe von insgesamt 129.550 Euro, im vergangenen Jahr wurden bereits 851.110 Euro kassiert.
Köln untersuchte seit 2014 über 1.200 Wohnungen und kassierte in 140 Bußgeldverfahren 375.000 Euro. Aktuell prüfen die Kölner mehr Wohnungen denn je, über 350 Ermittlungsverfahren laufen. In den Berliner Bezirken suchen insgesamt 30 Ermittler nach unangemeldeten Ferienwohnungen, bis zum 31.12.2017 verhängte die Stadt Bußgelder in Höhe von rund 2,6 Millionen Euro.
In der Kölner Satzung steht unter Paragraf 4 das Zweckentfremdungsverbot: „Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum … für gewerbliche Zwecke verwendet wird.“ Unter diese Regelung fällt jede Wohnung, die regelmäßig über Homesharing-Plattformen wie den Marktführer Airbnb und den Konkurrenten 9flats sowie auf Hotelplattformen wie Booking.com vermietet wird, ohne dass sie bei der Stadt gemeldet ist.
Seit 2014 haben nicht nur Köln, sondern auch Hamburg, Berlin und München sowie zahlreiche kleinere Städte im Umfeld der Ballungsräume ähnliche Satzungen verhängt, Berlin hat seine im Frühjahr 2018 noch einmal verschärft. Lediglich Frankfurt hat noch kein Zweckentfremdungsverbot verhängt, dort gilt dafür seit diesem Jahr eine „Ferienwohnungssatzung“. „Wir fordern aber regelmäßig vom Land Hessen eine entsprechende Rechtsverordnung“, kommentiert ein Sprecher der Stadt Frankfurt.
Auch Hamburg verschärft aktuell die Regeln: Ab ersten Januar dürfen Wohnungen nur noch maximal acht Wochen pro Jahr als Ferienwohnung angeboten werden. „Die Neuregelung bewahrt den dringend benötigten Wohnraum“, kommentiert Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt gegenüber Welt: „Zudem werden endlich die schwarzen Schafe unter den Ferienwohnungsanbietern zur Verantwortung gezogen.“
Verweis auf irischen Datenschutz
Die finanziellen Anreize für die Privatvermittlung sind hoch: Wer sich bei Airbnb als Vermieter registriert, wird bereits auf der Anmeldeseite mit potenziellen Mieteinnahmen gelockt: „Hey Benedikt, werde Gastgeber. In Köln-Innenstadt kannst du 2040 Euro pro Monat dazuverdienen.“
Die AirDNA-Zahlen weisen für Köln pro Nacht durchschnittliche Mieteinnahmen nach Abzug der Vermittlungskosten von gut 60 Euro aus – in der Innenstadt liegen sie noch deutlich höher: „Sie können mit einer Ferienvermietung in der Nähe der Altstadt oder der Messe leicht sechs Mal so viel einnehmen wie mit einer regulären Miete“, weiß Amtsleiter Ludwig.
Doch wer eine Wohnung in einem Mietshaus dauerhaft als Ferienimmobilie betreibt, muss mit städtischem Besuch rechnen: „Wir recherchieren natürlich auf den gängigen Internetportalen. Aber die konkretesten Hinweise kommen meist aus der Nachbarschaft. Wenn jedes Wochenende ein Junggesellenabschied im Haus gefeiert wird, ist das für die umliegenden Anwohner unerträglich“, erklärt Ludwig.
Liegt ein Anfangsverdacht vor, gleichen die Ermittler Adress- und Meldedaten ab, kontrollieren Klingelschilder, befragen Nachbarn und schließlich den Eigentümer der Immobilie. Der muss dann nachweisen, wie er die Wohnung nutzt. Direkte Anfragen etwa bei Airbnb versucht Ludwig gar nicht erst: „Die verweisen auf den Datenschutz am europäischen Firmensitz in Dublin, da bekommt man gar nichts.“ Bestätigt sich der Verdacht, wird ein Bußgeld fällig – selbst kleine Fälle mit nur einer betroffenen Wohnung kosten dann drei- bis fünftausend Euro.
Ermittler suchen „dicke Fische“ unter Hausbesitzern
Die AirDNA-Zahlen zeigen: Der Boom der privaten Ferienwohnungen ist längst nicht gebremst. Wer auf Airbnb im August 2015 nach kompletten Wohnungen in Köln suchte, konnte aus 1600 als frei gemeldeten Angeboten auswählen – im August 2018 waren es über 4.100.
Im November 2014 – also zu einer Zeit im Jahr, zu der Privatbürger klassischerweise eher nicht im Urlaub sind und ihre leere Wohnung anbieten – waren in Berlin gut 4.800 komplette Wohnungen im Angebot. Im November 2017 waren es bereits knapp 9.000 Wohnungen. In München waren zum Oktoberfest 2015 gut 3.600 Wohnungen verfügbar, im Jahr 2018 bereits über 5.000. Und in Hamburg waren Ende 2014 900, aktuell schon knapp 4.000 Wohnungen online.
„Zwar entwickelt sich Airbnb aktuell zur Vermarktungsalternative für professionelle Pensionen und Boutiquehotels, die ein jüngeres Publikum ansprechen wollen“, erklärt Abigail Long von AirDNA. Doch da nicht nur Zimmer, sondern komplette Wohnungen angeboten werden, deutet dies dennoch auf einen Boom bei den Privatvermietern hin.
„Aber Achtung: In Köln und München werden 70 Prozent aller Wohnungen nur in einem bis maximal drei Monaten pro Jahr inseriert, in München 80 Prozent.“ Diese Angebote stammen aller Wahrscheinlichkeit nach von Privatleuten, die ihre Wohnung in der überwiegenden Zeit des Jahres selber nutzen und damit nicht unter Zweckentfremdungsverbote fallen.
Unter den restlichen 20 bis 30 Prozent finden sich neben den Hotels die professionellen Vermieter ohne Lizenz, nach denen in Köln das Ermittlerteam unter der Leitung von Josef Ludwig fahndet: „Wir suchen nicht die Wohnungsmieter, die legal die Urlaubskasse aufbessern, sondern die dicken Fische unter den Eigentümern.“ Ludwigs Ermittler konnten bereits spektakuläre Erfolge für sich verbuchen: „In einem Verfahren hatte ein Hausbesitzer gleich sein komplettes Haus in der Innenstadt mit zehn Wohnungen vermarktet und zeigte zunächst kein Einsehen – in dem Fall wurden 10.000 Euro pro Wohnung fällig“, erinnert sich Ludwig an den bisherigen Bußgeldrekord.
Schwarze Schafe werden Plattform wechseln
Welche Auswirkungen die Sharing-Ökonomie tatsächlich auf den Wohnungsmarkt hat, darüber sind sich Städte und Plattformbetreiber uneins. Während die Lokalpolitik die Auswirkungen auf den lokalen Mietspiegel beklagt, verweist Airbnb auf eine Studie des Bundeswirtschaftsministeriums vom September 2018: Ganze Unterkünfte, die mehr als 182 Tage im Jahr über Airbnb vermietet wurden, machen demnach nur 0,04 Prozent des gesamten deutschen Wohnungsbestandes aus, auch in den Großstädten sei die Quote nicht wesentlich höher. Homesharing-Plattformen hätten demnach „keine nennenswerten Auswirkungen auf die deutschen Wohnungsmärkte“.
Die Lokalpolitiker halten dagegen: „Das gesetzlich geregelte Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist auch Milieuschutz“, begründet etwa die Kölner SPD-Fraktionsvorsitzende Barbara Lübbecke einen aktuellen Vorstoß im Stadtrat, die Kölner Regelungen nach dem Berliner Vorbild weiter zu verschärfen und eine Registrierungsnummer einzuführen. Insbesondere in attraktiven Innenstadtlagen wie in Deutz würden aktuell „Wohnungen gekauft“, anschließend durch „Vermieten als Ferienwohnung die Kredite schneller abbezahlt“.
Auch Airbnb ist bekannt, wie die städtischen Behörden Druck auf die Vermieter ausüben. Auf Anfrage hält Airbnb-Sprecherin Isabelle von Klot dagegen: „Wir gehen aktuell auf die Städte zu und bieten an, gemeinsam ein Registrierungsverfahren zu entwickeln.“ Ein entsprechendes Verfahren, bei dem Vermieter direkt auf der Plattform Registrierungsnummern hinterlegen, setzt Airbnb in Andalusien bereits ein. Die Stadt Berlin schreibt seit diesem Jahr ein eigenes Registrierungsverfahren für Vermieter vor – doch dieses, so beklagt die Airbnb-Sprecherin, sei hochbürokratisch, mit Wartezeiten verbunden und schrecke Interessenten eher ab. Auf Vorschläge einer gemeinsamen Entwicklung seien die Berliner Behörden nicht eingegangen. Ebenso hatte Airbnb Berlin auch angeboten, die City Tax automatisiert über die Plattform einzuziehen und an die Stadt abzuführen. Solche Vereinbarungen hat Airbnb beispielsweise mit Frankfurt, Dortmund und Dresden. Solche Vereinbarungen hat Airbnb beispielsweise mit Frankfurt, Dortmund und Dresden.
Ob eine Kooperation mit nur einem Portal unter vielen aus Sicht der Städte überhaupt einen Sinn macht, bezweifelt der Kölner Amtsleiter Ludwig jedoch ohnehin: „Wenn wir ein wasserdichtes Registrierungsverfahren mit einem Anbieter entwickeln, werden die schwarzen Schafe unter den Vermietern einfach die Plattform wechseln.“
Dieser Artikel erschien zuerst bei Welt.de