Alarmstufe: Rot – die Zeit läuft!
2023, das ist ja noch ewig hin, mag manch ein Gründer denken. Woher soll ich jetzt wissen, ob ich bis dahin ein neues Büro brauche? Klar, Startups fällt es schwer, zuverlässige Prognosen über ihr Wachstum und den Bedarf an neuen Mitarbeitern, Lagerfläche oder Büroarbeitsplätzen zu tätigen. Klar ist aber auch: Ihnen bleibt nicht wirklich etwas anderes übrig, wenn sie in Berlin arbeiten wollen.
Denn Deutschlands Hauptstadt ist beliebt. Viele Unternehmen, allen voran solche der Startup-Szene, wollen in Berlin ihre Zelte aufschlagen. Mit einer Leerstandsquote von nur 1,5 Prozent¹ kann der Büromarkt aber schon heute der Nachfrage kaum noch gerecht werden. Doch welche Entwicklung ist in den kommenden Jahren zu erwarten und was sollten Bürosuchende beachten?
Hohe Nachfrage, zu wenig Nachschub
Die prekäre Lage auf dem Berliner Büromarkt wird deutlich, wenn man sich die Zahlen für 2019 anschaut: Kaum Büros stehen leer. Zwar werden rund 495.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt – diese waren Anfang des Jahres aber bereits zu 75 Prozent vermietet. Und 2020? Da sieht es kaum besser aus. Zwar kommen 839.000 Quadratmeter neu auf den Markt – davon sind aber bereits jetzt über die Hälfte vermietet.
„Wir brauchen dringend mehr und schnellere Baugenehmigungen für Büroimmobilien, damit wir der zunehmenden Nachfrage gerecht werden können“, so Marcus Lehmann, Head of Office Letting in Berlin beim Immobilienberater Colliers International. „Denn schon jetzt übersteigt die Nachfrage bei Weitem das Angebot.“
Zukunftsmusik: So könnte es bis 2023 aussehen
Colliers International hat daher die geplanten Fertigstellungen der Bürobeschäftigungsprognose gegenübergestellt und sich zwei Szenarien angeschaut, die zeigen, wie sich der Berliner Markt bis 2023 entwickeln könnte. Szenario 1 klingt erst einmal gar nicht so schlecht: Rund drei Millionen Quadratmeter Bürofläche würden innerhalb der nächsten vier Jahren hinzukommen.
Die schlechte Nachricht: Dazu müssten wirklich alle geplanten Projekte fristgerecht fertiggestellt werden. Das betrifft solche, die sich im Bau befinden ebenso wie jene, die momentan noch in der Planung oder Ideenphase sind.
Wovon die Bauherren des BER ein Lied singen können, ist auch bei Gewerbeimmobilien nicht anders: Verzögerungen und Planänderungen sind an der Tagesordnung. Daher ist Szenario 2 realistischer, wonach Bürosuchende eher mit 2,2 Millionen Quadratmetern neuer Bürofläche rechnen sollten. Und selbst das hält Experte Marcus Lehmann für allzu optimistisch: „Die schleppende Baurechtsvergabe in Berlin ist ein großes Problem. Realistisch werden es eher 1,9 Millionen Quadratmeter sein. Zudem sehen wir, dass bei den projektierten Projekten schon jetzt nur noch rund 1,7 Millionen Neubaufläche nicht vermietet ist.“
Ja, ich will … schon jetzt für 2023 ein Büro mieten
„Das bedeutet für Unternehmen, dass sie sich schon heute um einen Mietvertragsabschluss für 2023 kümmern sollten“, so Lehmann. Denn neben einem zusätzlichen Flächenbedarf von 200.000 Quadratmetern der öffentlichen Hand kommen immer mehr finanzstarke Big Player wie Volkswagen oder Lufthansa nach Berlin. Auch Fintechs haben die Spreemetropole als Startup-Hochburg entdeckt, denn in Berlin kumuliert ein hohes Maß an digitaler Fachexpertise: „Der Faktor Human Resources ist ein klarer Standortvorteil. Durch die Entwicklung hin zu einer der wichtigsten europäischen Startup-Cities verfügt Berlin über genau die Mitarbeiter, die für Fintechs interessant und vonnöten sind“, wie Lehmann ausführt.
Wie sich der Büromarkt entwickeln wird, hängt also nicht nur davon ab, wie viele Bauprojekte in den kommenden Jahren fertiggestellt werden, sondern auch von der Anzahl der zukünftig benötigten Arbeitsplätze. „Wir sehen, dass Berlin dringend Projektentwicklungen braucht, damit wir auf eine gesunde Leerstandsquote kommen, die bei rund vier Prozent läge“, meint Lehmann.
