Als zu Beginn des Jahrzehnts die ersten Coworking-Spaces öffneten, klang das Konzept nach einer verheißungsvollen Alternative zum grauen Büroalltag mit abgeriegelten Räumen und Separees. Wissenstransfer mit anderen Unternehmern, Freibier und ein gemütliches Ambiente lockten zunächst Freelancer und Startups an, ihren Arbeitsplatz mit anderen zu teilen. Während die Berliner Factory mit Designer-Möbeln und der US-Wettbewerber Wework mit exklusiver Lage lockten, tümmeln sich dort mittlerweile vor allem die Mitarbeiter der Digitaleinheiten und Ventures großer Automobilhersteller und Industrie im Bällebad und an den Inselküchen.
Ein durchdesigntes Interior und die exklusive Lage haben ihren Preis – für Betreiber als auch für Mieter. Die Coworking-Kette Wework (will sich bald in The We Company umbenennen) schreibt noch immer keine schwarzen Zahlen. Dabei zeigt der IW-Immobilienscout24-Index aus dem vergangenen Jahr, dass die Wachstumserwartungen der Immobilien bezüglich Coworking-Spaces nach wie vor hoch sind. Der globale Immobiliendienstleister JLL schätzt, dass 2030 schon 30 Prozent aller Büroflächen auf flexible Konzepte wie Coworking entfallen könnten, berichtete das Handelsblatt.
Ein Berliner Unternehmen will hiervon profitieren: Die Macher der Unicorn Coworking-Spaces eröffnen nicht nur am laufenden Band neue Spaces, sondern behaupten auch, dass sie bereits profitabel seien. Wir haben uns mit dem Gründer und Verleger Masoud Kamali und CEO Florian Kosak über das Konzept unterhalten. Beim Besuch im Unicorn Workspace AEG Höfe in Berlin wurde vor allem eines deutlich: Der Trend geht zurück zu getrennten Arbeitsflächen und weißgrauem Ambiente. Dafür setzen die Betreiber auf ökologisch nachhaltigere Angebote und bedienen Nischen.
Masoud, du hast 2015 mit einem kleinen Café in der Nähe des Rosenthaler Platzes in Berlin begonnen, wo es nur einige wenige Arbeitsplätze im Hintergrund gab. Wie seid ihr damals mit dem Unicorn-Konzept gestartet?
Das war ein Labor, um abschätzen zu können, was die Leute tatsächlich von einem Coworking-Space erwarten. Es gab von Beginn an gesundes Essen und guten Bio-Kaffee. Es gab viel Platz, um zu arbeiten, und einen Meeting-Raum. Es hat sich herausgestellt, dass die Leute dort in erster Linie arbeiten wollten und erst dann ging es um Events und ums Essen.
Florian, kannst du genauer erklären, wie ihr das Geschäftsmodell entwickelt habt?
Wir haben viel experimentiert. Parallel zu dem ersten Standort haben wir eine Location für große Events und ein Café mit Arbeitsplätzen eröffnet. Aber erst mit der vierten Location, dem Unicorn Workspace in den AEG Höfen, hatten wir unser Konzept so verfeinert, dass es auch mit großer Nachfrage angenommen wurde. Wir werden es nun an weiteren Standorten im gleichen Stil eröffnen.
Wie habt ihr als Geschäftspartner zusammengefunden?
Florian Kosak: Berlin ist ein Dorf. Masoud hat 2013 in ein Startup investiert, in dem ich Gründer war. Da haben wir uns schätzen gelernt, ich ihn als Berater und er mich als Geschäftsführer. Dann hat er mich vier Jahre später angesprochen und gefragt, ob ich nicht die drei Unicorn-Spaces leiten will, weil man doch mehr aus der Sache machen könne. Ich habe mir zu dem Zeitpunkt selbst viele Coworking-Spaces wie Rent24, Wework oder Mindspace für mein Startup angeschaut und habe diese Anbieter aus Kundensicht kennengelernt. Und ich dachte mir: Die sind alle wahnsinnig teuer. Welches Startup kann sich denn bitte einen Tisch ab 500 Euro aufwärts leisten? Nach ein paar Wochen war uns klar, dass sich auch ein anderes Konzept für Coworking-Spaces ermöglichen lässt. Ich bin dann bei Masoud als Co-Founder eingestiegen.
Gibt es neben dir, Masoud, noch weitere Investoren?
Neben meiner Beteiligungsgesellschaft WestTech Ventures sind auch bekannte Investoren wie Lukasz Gadowski, Matthias Spies, Florian Heinemann, Jens Hilgers und einige andere eingestiegen.
Wie viel Kapital ist in Unicorn geflossen?
Masoud Kamali: Ein mittlerer einstelliger Millionenbetrag. Die nächste Runde wird zweistellig. Wir brauchen aber nicht so viel Geld, weil die bestehenden Spaces schon Geld abwerfen.
Kosak: Wir haben keine klassische Burnrate. Wir hätten kein Problem, auch wenn kein Investment käme. Jeder Euro wird in neue Flächen investiert, weil die Bestandsflächen profitabel sind.
Ihr wollt weitere Coworking-Spaces eröffnen. Wie ist denn die Auslastung der bestehenden Flächen?
Kosak: Sie liegt im Schnitt bei 90 Prozent. Dazu zählen jedoch nicht die Spaces, die wir in diesem Monat eröffnet haben. Die Flächen brauchen zwei bis drei Monate, um auf das Ziel von 90 Prozent zu kommen. Nach drei Monaten ist ein Space in der Regel Cashflow positiv.
Das hört sich so an, als würdet ihr an einer anderen Stelle dafür Einsparungen machen müssen.
Kosak: Wir sind extrem günstig bei den Ausbaukosten. Ein Beispiel: Wenn wir einen Space wie diesen ausbauen (Unicorn Workspace AEG Höfe, Anm. d. Red.), dann geben wir etwa 200 Euro pro Quadratmeter aus. Andere große Ketten geben dafür das Fünffache aus. Das Ergebnis ist am Ende trotzdem ähnlich.
Kamali: Wir machen keine Glaskästen. Hier kannst du die Türe schließen und keiner geht dir auf die Nerven.
Kosak: Wenn du Firmen mit 40 Mitarbeitern hast, ist die Community mit anderen Startups erst mal nebensächlich. Ihnen ist wichtig, dass sie sich zurückziehen können und ihren eigenen Bereich haben. Man kann als Unternehmen auch eine eigene Etage bei uns haben. Sie wollen Privatsphäre und in Ruhe arbeiten – und das haben sie bei den großen Ketten eben nicht mehr. Jeder dritte Kunde von uns war vorher bei einem anderen großen Coworking-Anbieter.
Verglichen mit WeWork oder Mindspace – was macht ihr sonst anders?
Verglichen mit WeWork oder Mindspace – was macht ihr sonst anders?
Kosak: Ganz klar: der Preis. Bei uns kostet der Schreibtisch 30 bis 40 Prozent weniger. Jetzt könnte man denken, wir machen Verluste wie Wework. Das Gegenteil ist der Fall. Bevor wir angefangen haben, das Konzept zu implementieren, haben wir gründlich analysiert, was das Problem der großen Ketten ist.
Was ist das Problem?
Kosak: Sie mieten sehr große Flächen, die immer in einer ausgezeichneten, aber auch sehr teuren Lage liegen. Top-Lage heißt in dem Fall: Potsdamer Platz. Doch es gibt auch gute Lagen, etwa am Alexanderplatz, in Neukölln oder Prenzlauer Berg. Die sind genauso attraktiv, kosten aber weniger. Und in diesen Lagen gibt es nicht immer die großen, klassischen Büro-Center, wo 10.000 Quadratmeter zur Verfügung stehen. Wework hat sich auf diese großen Flächen spezialisiert und geht nicht in kleinere Spaces, wie wir sie haben. Alle wollen die großen Gebäude und steigern damit die Mietpreise in die Höhe.
Seid ihr nicht auch dafür mitverantwortlich, dass die Preise insgesamt steigen, wenn ihr günstig anmietet und teurer untervermietet?
Kosak: Wir nehmen Fläche, geben sie aber dem Markt wieder zurück.
Aber teurer.
Kosak: Teurer, aber mit mehr Service.
Kamali: Ich würde sogar behaupten, dass es gar nicht teurer ist. Du wirst als Unternehmer nicht mehr bezahlen, als wenn du die Fläche selbst mietest. Denn du musst die Dienstleistungen mit einberechnen, die in unserem Service inkludiert sind: das ist die Miete, die Nebenkosten, ein stabiles Internet mit ein extrem hohes Maß an Sicherheit. Die Commerzbank ist übrigens auch ein Kunde von uns, weshalb wir diesen Standard halten müssen. Hinzu kommt ein Reinigungsservice und ergonomisches Büro-Mobiliar. Wenn du das alles berechnest, zahlen die Leute nicht mehr. Wichtig ist uns auch das Thema Nachhaltigkeit. Neben Ökostrom und Fairtrade-Kaffee bedeutet das auch, dass ein Raum voll ausgelastet ist und nicht leer steht. Wir sorgen dafür, dass die Fläche bestmöglich aufgeteilt wird.
Wer sind sonst noch eure Kunden?
Kamali: Seltener sind es einzelne Freelancer, es sind überwiegend Firmen mit 30, 40 Mitarbeitern.
Startups oder Corporates?
Kosak: Beides. Bei anderen großen Anbietern sind überwiegend Corporates, weil es dort so teuer ist. Dadurch, dass wir viel günstiger sind, haben wir überwiegend Startups bei uns – auch weil sie bei uns sehr flexibel wachsen können, falls sie mehr Flächen brauchen. Es wird am Ende immer teurer sein, wenn du ein eigenes Büro irgendwo mietest, weil du jährlich mehr Mitarbeiter einstellst und dauernd umziehen musst. Das ist ein Pain – und nicht Kerngeschäft der Startups. Die wollen die nächste geile App bauen oder die Welt retten und sich nicht um Büro-Organisation kümmern. Das machen wir, Unicorn.
Wie ist die Laufzeit der Verträge?
Kosak: Die meisten haben Verträge für drei bis sechs Monate, einige auch Zweijahresverträge. Man kann bei uns aber auch nur einen Monat einziehen – also super flexibel.
Wie viele Spaces gibt es und wie geht es perspektivisch bei euch weiter?
Kosak: Wir haben jetzt neun Spaces in Berlin offen. Fünf weitere in der Hauptstadt und einer in Potsdam werden noch in diesem Sommer eröffnet.
Kamali: Im März eröffnen wir dann außerdem den ersten in Lissabon.
Kosak: Was die Quadratmeter angeht, ist Wework aktuell die Nummer eins. Bei der Anzahl der Spaces sind wir in Berlin größer als Wework und Mindspace zusammen. Natürlich wird Amazon mit 2.000 Mitarbeitern am Ende bei Wework oder Design Offices landen. Aber die Hälfte der Unternehmen hat eine Mitarbeiterzahl von unter hundert. Und das ist unsere Zielgruppe.
Es gibt schon seit Jahren das Konzept Coworking. Warum glaubt ihr, dass da noch viel zu holen ist?
Kamali: Es ist genauso wenig eine neue Erfindung wie Carsharing. Trotzdem steckt dahinter ein Billionenmarkt. Jedes Unternehmen braucht eine Arbeitsfläche. Wir denken das weiter und bieten Extra-Dienstleistungen wie Headquarter-as-a-Service an.
Was bedeutet das? Ihr tretet als Makler auf?
Kosak: Wir mieten die Fläche an, statten sie aus und kümmern uns komplett um die Spaces für die nächsten fünf oder zehn Jahre. Ein Makler vermittelt nur.
Kamali: Der Service ist entscheidend. Das ist ein Bereich, den Startups bisher kaum entdeckt haben. Das können wir durch Technologie verändern.
Was meinst du mit Technologie in diesem Zusammenhang?
Kosak: Es gibt eine App, mit der du Zugang zu den Spaces bekommst oder Meeting-Räume buchen kannst. Und auch das ganze Abrechnungssystem läuft über ein Backend. Da werden wir auch weiter investieren und die App ausbauen. Bisher gibt es nur Insellösungen. Wir wollen eine 360-Grad-Lösung für das Office-Management.